我是章哥,房地產(chǎn)投資專家。房地產(chǎn)圈從業(yè)二十年，從二手房到新房、從職場小白到高管到投資人，通曉房地產(chǎn)領域內(nèi)的一切門道。

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提問1：

章哥好，我想在北京買房，但搞不清自己能是什么資格。我是外地人，但有工作居住證。妻子是北京人，她名下有一套婚前的北京房產(chǎn)。我婚前曾經(jīng)在石家莊買過一套住宅和一套公寓，都貸過款，但早已還清。請問現(xiàn)在是什么資格？另外如果我們離婚的話，能否做到首房首貸？

回答1：

1、北京的限購政策是“認房又認貸”。認北京的房，認全國的貸款。負責認定的部門有兩個，一是銀行，二是房產(chǎn)登記機構。如果涉及到貸款的話需要同時滿足兩個部門的認定。

1）首先認定標準是以家庭為單位，以戶口登記為準。全家必須都滿足標準的才行。

2）首套房標準。借款家庭的成員在全國范圍內(nèi)沒有貸款買過房的，同時在北京沒有住房的，就算是首房首貸。

以前全款買過，不管幾套，只要現(xiàn)在沒有了就算沒房。貸款買過商業(yè)或辦公用房的也不算。以全款購買的房屋作為抵押，進行的消費貸或經(jīng)營貸同樣不算。

3）也就是說，只要家庭成員在北京或外地有過貸款記錄（除非查不到），再在北京買房就算二套。不管以前是否有房，有幾套，只要現(xiàn)在沒有，且沒有過貸款記錄，就有首房首貸資格。

2、以家庭為單位，如果擁有北京購房資格，最多可以購買兩套房，第三套無論全款還是貸款都不允許購買。

1）不管在外地曾經(jīng)有過多少筆貸款，只要未結清的在一筆以下，在北京購買住房都算二套，可以貸款。

2）如果在外地還有兩筆或兩筆以上的貸款未結清，那在北京就不允許貸款了，可以全款購買一套。

3、家庭主要是指夫妻和未成年的孩子，如果孩子成年則可以單獨分戶。

1）孩子分戶之后，是擁有首房首貸的資格的。但孩子如果沒有穩(wěn)定收入來源，由其父母擔保還貸的，也算做二套。

2）夫妻離婚，是發(fā)生在2017年3月24日之后的，盡管其名下既無北京房產(chǎn)，也沒有貸款記錄，但在一年之內(nèi)申請買房，也算二套。一年之后再購買的話，如果沒有個人名下的貸款記錄，算首房首貸資格。

3）單身，無論是未婚還是離婚的，只能在北京購買一套房產(chǎn)。如果有過貸款記錄，算二套資格。

4、具體到你們家庭來看。

1）如果你們以家庭名義購房的話，算二套資格。

2）如果你們離婚，無論你名下是否有北京房產(chǎn)，再買房都算二套資格。

3）如果你妻子名下的婚前房產(chǎn)沒有貸過款，可以更名到你的名下。然后離婚，一年后你妻子就有了首房首貸的資格。

提問2：

章哥好，現(xiàn)在和老公孩子自住一套海淀雙榆樹95平三居。這里算學區(qū)房，小區(qū)雖然很老了，但是環(huán)境還很不錯，居住的也挺舒服，各方面都還可以。我們在成都市區(qū)有一套房兩居室父母現(xiàn)在在那邊養(yǎng)老。

現(xiàn)在有北京的二套資格打算投資一套總價450萬的二居室，可選擇有：

1、買本小區(qū)的兩居室，戶型雖然一般，但勝在環(huán)境熟悉，老人來住的話也方便照顧。

2、一步到位，賣掉現(xiàn)在的房子和成都的，全款買一套大戶型的，樓齡較新的。

望指點謝謝

回答2：

1、北京二套468萬之內(nèi)的政策是貸款40%，這說明你現(xiàn)在有現(xiàn)金270萬左右。

2、成都的房產(chǎn)不建議賣掉。因為：

（1）成都的發(fā)展正在快速上升，房產(chǎn)增值速度未必低于北京等一線城市。

（2）老人的習慣和心態(tài)很難把握，建議先留幾年看看再說。因為我遇到過很多起把老家房子賣掉，接老人進京后，老人住不習慣又要回老家的情況。所以先留下房子，可以給老人一個過渡期，北京成都兩地輪流住一陣。慢慢的融入北京生活之后，再說怎么處理成都房產(chǎn)，這樣對家庭生活的穩(wěn)定來說比較好。

3、雙榆樹95平三居，也不建議賣掉。因為在這個區(qū)域，這種戶型的房子不是很多，戶型一般都很合理，居住體驗并不弱于普通二手房。

4、建議你選擇第一方案，在本小區(qū)購買一套小二居。這樣的話，投資和照顧老人的方便程度，都可以兼顧。而且花費的總成本最低，

5、 450萬，貸款能到180萬，以25年期，每月還款1.1萬左右。

6、但是，還有一點請注意，海淀，尤其是你們所在的區(qū)域，所有的房產(chǎn)都是有學區(qū)溢價的。也就是說，房屋價格中除了房子本身的價值，還有學區(qū)的價值在里面體現(xiàn)。如果你們用不上這學區(qū)，就相當于資金被閑置。如果將來出現(xiàn)招生政策的變化，這部分投資也有可能被耗散掉。這點也請你考慮。

7、總結：以和老人相處的房產(chǎn)問題比較特殊，建議不要一步到位，否則萬一出現(xiàn)老人不適應的情況，很難有彌補方案。

未來的房地產(chǎn)市場，既有貴如黃金的區(qū)域，也有便宜如蔥的地段。當初閉著眼睛買房都發(fā)財?shù)碾A段早就過去了，而且一去不復返。

今天要想靠買房投資來獲得投資收益，必須掌握一定的方法論，必須學習研究和早日規(guī)劃，否則必定跑輸大盤。