第三節(jié) 土地權力


知識點一：土地權力的內涵

土地權利：是指存在于土地之上的排他性完全權利，包括土地所有權、土地用益物權、士地租賃權、土地抵押權等多項權利。

知識點二、土地權利的類型

土地權利4類型：

(一)土地所有權是土地所有制的法律表現(xiàn)形式，是國家或濃民集體依法對歸其所有的土地所依法享有的占有、使用、收益、處分的權利。

(二)土地用益物權是依法對一定的土地占有并加以利用并取得收益的權利，包括土地承包權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權。

(三)土地抵押權是土地使用權人在法律許可的范圍內不轉移土地占有而將土地使用權作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地使用權及其地上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿Ｐ酝恋貦嗬?/p>

(四)士地租賃權是土地承租人按期向土地使用權人支付租金而取得的一定期限內對土地使用、收益的士地權利。

知識點三、我國土地所有權

(一)土地所有權的權能及規(guī)定

【土地所有權】土地的社會主義全民所有制，是由社會主義國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分等權利。其所有權由國務院代表國家行使。

（二）國有土地所有權的權能及規(guī)定

1、國有土地所有權的權能。(1)士地所有者代表依法將國家土地所有權的部分權能讓與土地使用者，國家對土地依法享有收益權，并保有最終處分權。(2)國家土地所有者代表可依法通過出讓、出租和劃撥等方式將國有土地使用權讓與土地使用者。(3)縣級以上地方人民政府及其職能部門對國有土地行使處分權的權限按《土地管理法》的規(guī)定確定。不具審批權限或超越審批權限處分國有土地，其處分行為無效。(4)縣級以上地方人民政府及其職能部門對國有土地行使收益權應依法向上級人民政府及其職能部門上繳土地收益。國有土地收益中的新增建設用地土地有償使用費，30％上繳國家中央財政，70％或給省級國庫。

2、國有土地所有權的規(guī)定

(1)城市市區(qū)即建成區(qū)的土地屬于國家所有。礦藏、水流、森林、山嶺、草原、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。(2)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已被國家依法沒收、征收、征購、征用為國有的土地屬于國家所有。(3)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地依法收歸國家所有。(4)因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。(⑤)農(nóng)村中的國有土地還有：名勝古跡、自然保護區(qū)等特殊土地（不包括區(qū)內集體所有的土地)：國營農(nóng)、林、漁場撥給國家機關、部隊、學校和非農(nóng)業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位使用的士地。國家撥給國家機關、部隊、學校和非農(nóng)業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地：國家撥給農(nóng)村集體和個人使用的國有土地。

(三)集體土地所有權的權能及規(guī)定

1.集體土地所有權的權能

(1)集體士地所有者及其代表依法對集體土地享有占有、使用、收益和處分權能，其權利行使受法律限制；(②)集體土地所有者代表對土地行使處分權的限制：①受農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員共同意志的限制：②受國家法律和政府管理的限制。

2、集體土地所有權的規(guī)定

農(nóng)村和城市郊區(qū)的士地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有：宅基地和自留山、自留地，屬于集體所有。

知識點四、我國土地用益物權

【用益物權】是指用益物權人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權利。我國目前的用益物權主要包括建設用地使用權、土地通承包經(jīng)營權、宅基地使用權、地役權

(一)建設用地使用權的權能及規(guī)定

1.劃撥國有土地使用權是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，無償取得的或者繳納補償、安置等費用后取得的沒有使用限制的國有士地使用權。

(1)劃撥國有土地使用權的轉讓

劃撥國有土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉讓的，應當按照國務院規(guī)定報有批準權的人民政府審批。

1)劃撥國有士地使用權轉時，對符合出讓條件的，應經(jīng)市、縣人民政府士地管理部門批準并補辦土地使用權出讓手續(xù)，由受讓方繳納出讓金。

2)劃撥國有土地使用權轉讓時，對不具備出讓條件的士地，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉讓方應將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的士地收益上繳給國家。

(2)劃撥國有土地使用權的出租

1)劃撥國有土地使用權人以營利為目的，將劃撥國有士地使用權連同其地建筑物、其他附著物出租的，應按規(guī)定的定額或比例標準向國家上繳土地收益金。2)劃撥國有土地使用權出租是出租人將權利租給承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用權。這不同于劃撥國有土地使用權轉讓。

(③)劃撥國有土地使用權的抵押

劃撥國有土地使用權與其地上建筑物、其他附著物所有權同時設定抵押權時，應按照國務院規(guī)定報有批準權的人民政府審批。

(④)國企改革中對找劃撥國有+地使用權的處置1)企業(yè)改革中對劃撥國有土地使用權的處置方式國有企業(yè)改革中涉及劃撥國有土地使用權處置的根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價出資（入股）或授權經(jīng)營的方式處置。

2)保留劃撥國有土地使用權的情形

今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地的外，對國家機關力公和交通、能源、水利等基礎設施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎設施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用，對其中的經(jīng)營性用地先行實行有償使用。其他建設用地應嚴格實行市場配置，有償使用。

3)采用出讓國有土地使用權和租賃國有土地的情形國有企業(yè)改革涉及的劃撥國有土地使用權，有下列情形之一的，應當采取出讓國有士地使用權的方式依法處置：①國有企業(yè)改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；②國有企業(yè)改組為股份合作制企業(yè)的：③非國有企業(yè)兼餅國有企業(yè)的：4、原國有企業(yè)破產(chǎn)或出售的；⑤采用成熟技術進行產(chǎn)品更新和技術改造的國有企業(yè)，但承擔國家計劃內重點技術改造項目的國有企業(yè)除外；⑥屬于其他一般競爭性行業(yè)的企業(yè)。

國有企業(yè)改革涉及的劃撥國有士地使用權，有下列情形之一的，可以采取租賃國有土地的方式依法處置：

②符合上述應當出讓的第①，、②、③、⑥種情形規(guī)定的：②國有企業(yè)租賃經(jīng)營的。

2，出讓國有土地使用權

(1)出讓國有土地使用權的內容和限制

1)出讓國有土地使用權的內容。出讓國有土地使用權人在出讓土地使用權期限內，依法對土地享有古有權、使用權、收益權和部分處分權（轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟活動)。

2)出讓國有土地使用權的權利限制

土地使用權出讓合同中約定的使用土地的條件，如土地的用途、建設項目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等，既體現(xiàn)了國家與士地使用權人之間的財產(chǎn)利益關系，又體現(xiàn)了城鄉(xiāng)規(guī)劃部閘與土地使用權人之間的管理關系。因此，出讓國有士地使用權人必須按出讓合同的規(guī)定和城鄉(xiāng)規(guī)劃開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，如需改變用途，應當征得出讓方的同意，經(jīng)自然資源部閘和城市規(guī)劃部門批準依照有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記手續(xù)。

3)違約責任

超過合同約定的期那限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費。

(2) 出讓國有土地使用權的轉讓：

1)轉讓條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部士地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上：屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。

2)權利義務同時轉移原則。即認地不認人”原則，是指士地使用權轉讓時，轉讓人與原土地使用權出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移給受讓人。

出讓國有土地使用權轉讓后，需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方的同意，經(jīng)自然資源部門和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門批準，依照有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并協(xié)理登記手續(xù)。

3)轉受讓的年限

出讓國有土地使用權轉讓后，受讓人土地使用權的期限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

(3)出讓國有土地使用權的出租

出讓國有土地使用權人出租其權利的，應按土地使用權出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開發(fā)和利用。土地使用權出租是出租人將權利租給承租人使用一定的年限出租人并不因此失去土地使用權只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權收回土地使用權。因此，出讓國有土地使用權出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。同時，出租期限不得超過出讓合同規(guī)定的期限。

(4)出讓國有土地使用權的抵押

以出讓國有土地使用權設定士地抵押權的，土地使用權人必須按照出讓合同的約定，已經(jīng)支付全部土地使用權出讓上金并領取出讓國有十地使用權證書，同時，還應按土地使用權出讓合同約定的期那限和條件完成對土地的投資、開發(fā)和利用。

(5)出讓國有土地使用權的收回、續(xù)期

土地使用權收回3情形：

1.依法經(jīng)批準收回：

（1）為實施城市規(guī)劃進行日城區(qū)改建以及其他公共利益需要，確需使用土地的；(2)士地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，士地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；(3)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有士地的；（4）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。

2、士地使用者不履行士地使用權出讓合同而收回

有兩種情況：一是土地使用者末如期支付地價款。在簽約時應繳地價款的一定比例作為定金，60日內應支付全部地價款，逾期未全部支付的，收回士地使用。二是土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地，由縣以上自然資源部門予以糾正，直至無償收回土地使用權。

3司法機關決定收回

因土地使用者融犯國家法律，不能繼續(xù)廈行合同或司法機關沒收其全部財產(chǎn)


根據(jù)《民法典》：

建設用地類型：住宅。使用權期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或減免，依照法律法規(guī)辦理。

非住宅。該土地的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的按約定；沒約定或約定不明的，依照法律法規(guī)辦理。

(二)土地承包經(jīng)營權的權能及規(guī)定

【承包經(jīng)營權】就是承包人（個人或單位）因從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或其他生產(chǎn)經(jīng)營項目而承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權利。土地承包經(jīng)營權人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年～50年。林地的承包期為30年。70年；特殊林木的林地承包期經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權人按照國家有關規(guī)定繼續(xù)承包。

土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立。縣級以上地方人民政府應當向土地承包經(jīng)營權人發(fā)放土地承包經(jīng)營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權。土地承包經(jīng)營權人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經(jīng)營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設。

土地承包經(jīng)營權人將士地承包經(jīng)營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。承包期內發(fā)包人不得調整承包地。因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農(nóng)村士地承包法等法律規(guī)定辦理。承包期內發(fā)包人不得收回承包地。農(nóng)村士地承包法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權人有權獲得相應補償

(三)宅基地使用權的權能及規(guī)定

【宅基地使用權】是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其成損用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權。

（1）宅基地使用權的內容

宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權。此處有限制的處分權是指權利人將房屋連同宅基地一同轉讓、出租的權利。

(2)宅基地使用權的限制

轉讓、出租住宅的，不得再申請宅基地。權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉給本集體經(jīng)濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員。轉讓房屋及宅基地使用權后，宅基地使用權主體發(fā)生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉讓登記手續(xù)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村宅基地閑置2年以上，其宅基地使用權由集體經(jīng)濟組織無償收回。

(四）地役權的權能及規(guī)定

【地役權】是指地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的可以向登記機構申請地役權登記：未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。已經(jīng)登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時協(xié)理變更登記或者注銷登記。

地役權不得單獨轉讓。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。地役權不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時地役權一并轉讓。地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：1，違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權；2，有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經(jīng)兩次催告未支付費。

知識點五、我國土地擔保物權

(一) 不同土地抵押權的權能及規(guī)定

1、土地抵押權的抵押范圍

(1)可以設定抵押權的士地權利。1)法律允許單獨流轉的國有士地使用權。2)依法以國有十地的房屋抵押的，被抵押的房屋古用范圍內的國有土地使用權。3)依法承包并經(jīng)登記的集體荒山的土地使用權。

(2)國有土地使用權的可抵押范圍

1)采取出讓方式取得的國有土地使用權可以抵押。出讓國有土地使用權可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無地上建筑物的情況下單獨抵押。2)國有士地上的房屋抵押時，其占用范圍內的士地使用權同時抵押。這里的國有士地使用權，不以出讓國有土地使用權為限。

(二)土地質權的含義

【土地質權】是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其土地使用權出質給債權人古有的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)質權的情形，債權人有權就該土地使用權優(yōu)先受償。包括：抵押權質權畫擔保物權留置權。

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