一、如何計算抵押率

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抵押概念

一般而言，抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

通常情況下，下列資產(chǎn)可進行抵押：

1、抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

2、抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；

3、抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；

4、抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；

5、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；

6、依法可以抵押的其他財產(chǎn)。

抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。

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抵押率

抵押率又稱“墊頭”，是抵押貸款本金與抵押物估價價值之比，在實際計算中，常常會出現(xiàn)理解相反的情況，具體給大家舉個例子解釋一下：比如房子貸款80萬，房子估價100萬，則抵押率為80%。合理確定抵押率，是抵押貸款管理中的一項重要內(nèi)容。通常，銀行在確定抵押率時，應(yīng)當(dāng)考慮以下因素：（1）貸款風(fēng)險。貸款風(fēng)險與抵押率成正向變化。抵押率越高，風(fēng)險越大，抵押率越低，風(fēng)險越小。所以貸款人對風(fēng)險大的貸款，采用降低抵押率來減少風(fēng)險；風(fēng)險小的，抵押率可高些。（2）借款人信譽。一般情況下，對那些資產(chǎn)實力匱乏、結(jié)構(gòu)不當(dāng)，信譽較差的借款人，抵押率應(yīng)低些。反之，抵押率可高些。（3）抵押物的品種。由于抵押物品種不同，它們的占管風(fēng)險和處分風(fēng)險也不同。按照風(fēng)險補償原則，抵押那些占管風(fēng)險和處分風(fēng)險都比較大的抵押物，抵押率應(yīng)當(dāng)?shù)鸵恍粗?，則可定得高一些。（4）貸款期限。貸款期限越長，抵押期也越長，在抵押期內(nèi)承受的風(fēng)險也越大，因此，抵押率應(yīng)當(dāng)?shù)鸵恍６盅浩谳^短，風(fēng)險較小，抵押率可高一些。

二、實際操作中的小細節(jié)

1抵押率高好還是低好：

抵押率的另一種理解，是抵押人愿意承擔(dān)的債務(wù)金額與抵押物價值之比。從這個角度講的話，為維護銀行債權(quán)利益，抵押率越高越好，最好確認到100%，但銀行需要自行控制貸款發(fā)放比率與抵押物價值比率，這樣做一方面控制了貸款與抵押物價值的比率，另一方面防止了客戶將抵押物進行二次抵押融資。

從另一個角度來講，在授信方案設(shè)計時，倘若兩個抵押物，抵押物一價值大于抵押物價值二（其他同等條件不變），那么我們應(yīng)該選擇抵押物價值大的抵押物一，這個時候，抵押率越低越高，意味著倘若一旦發(fā)生授信風(fēng)險，銀行可獲得的拍賣物價值最多，當(dāng)然不得超過債權(quán)總金額。

在理解上述兩個觀點時，應(yīng)注意其實質(zhì)并不矛盾。情況一針對的是抵押物價值不變的情況，將抵押物在辦理抵押登記時價值確認到100%，即全額抵押。情況二說明的是選擇授信抵押物時，應(yīng)盡量選擇價值高的抵押物。

2債權(quán)金額與抵押物金額大小問題：

根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第35條規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。 財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。為了受擔(dān)保債權(quán)能得到充分的擔(dān)保，抵押物的價值至少應(yīng)大于或等于受擔(dān)保權(quán)的金額。抵押合同簽訂時，應(yīng)按當(dāng)時市場同類物的一般價格對抵押物進行估價，以確保債權(quán)能獲得充分擔(dān)保。抵押權(quán)為價值權(quán)，抵押權(quán)人只能就抵押物的交換價值而使其債權(quán)得到清償。在抵押物價值較大的情況下，同一抵押物可使多個債權(quán)都能獲得充分的擔(dān)保。為了保護抵押權(quán)人的利益，特別是先位抵押權(quán)人的利益，本法規(guī)定債權(quán)人只能就抵押物超出先位債權(quán)的余額對其他債權(quán)進行擔(dān)保。本法這款規(guī)定包含兩層意思：一是再抵押的設(shè)定，必須以抵押物價值扣除所有先位受擔(dān)保數(shù)總額后尚有余額為前提;二是抵押人設(shè)立再抵押時，再抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超過先期抵押物價值的余額。

在實際操作中，有些時候抵押物價值超過債權(quán)金額，抵押率難以確認到100%，在這種情況下，如若有些銀行采用雙額度管理，既有額度限額又有敞口限額。授信額度指客戶可以使用的授信產(chǎn)品金額，授信風(fēng)險敞口指授信額度扣減保證金以后的實際額度。例如，某企業(yè)在某銀行開立銀行承兌匯票1000萬，保證金比例為50%，那么實際敞口為500萬元，額度為1000萬元。按照借款合同簽訂的貸款金額即為授信額度1000萬元，額度高于敞口，這樣有利于銀行將抵押率確認的更高。

3抵押物處置清償順序：

上面探討的是將抵押物確認金額確認更高的問題，接下來要談下實際拍賣后清償順序，了解清償順序，有助于更好地維護銀行債權(quán)安全。

抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規(guī)定清償：

（一）抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

（二）抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照上述（一）項規(guī)定清償；未登記的，按照合同生效時間的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。

4最高額抵押與一般抵押：

最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債作擔(dān)保。其他類型抵押即為一般抵押，一般抵押針對具體單筆業(yè)務(wù)。從實際操作情況來看，銀行一般與借款人簽訂的抵押合同為最高額抵押合同，這有助于業(yè)務(wù)的連續(xù)性，提高效率，也有利于維護銀行債權(quán)安全。

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